Einzelhandel

ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICH „NEBENZENTRUM ALT-WULFEN“

Zentralitätsstufe: Nebenzentrum
Versorgungs- / Verflechtungsbereich: Alt-Wulfen, Wulfen-Barkenberg
Größe des zentralen Versorgungsbereichs: rd. 6,10 ha
Anzahl und Größe der Einzelhandelsbetriebe: 25 Betriebe und 2 Leerstände ; rd. 4.000 m² belegte Verkaufsfläche
Anzahl sonstiger Dienstleistungseinrichtungen: 23 Einrichtungen zentrenbildende Sortimente:
Waren des kurz- und mittelfristigen Bedarfes.

Beschreibung des Zentralen Versorgungsbereiches Zu den Besonderheiten des Stadtteils Alt-Wulfen gehört, dass sich der historische Kernbereich um die Matthäuskirche in einer Randlage zur freien Landschaft befindet und über alle Entwicklungsperioden hinweg nur in südlicher Richtung städtebaulich ergänzt werden konnte. Aus diesem Grunde bilden auch die vorhandenen Versorgungseinrichtungen kein flächenhaftes Zentrum wie dies beispielsweise in Lembeck der Fall ist, sie haben sich vielmehr weit überwiegend an den wichtigen Durchgangsstraßen und dabei vorrangig an der Hervester Straße entwickelt. Mangels kompakter Zentrumsbildung ist damit eine linienhafte Ausdehnung des zentralen Versorgungsbereiches vorgezeichnet. Entscheidend ist dabei aber, welche Maximalentfernungen innerhalb des ZVB noch realistisch sind und in welchen Abschnitten voraussichtlich auch dauerhaft Versorgungsfunktionen wahrgenommen werden (s.u.; Abgrenzung).

Hinsichtlich der qualitativen und quantitativen Ausstattung des ZVB wurden durch die Entwicklung des Nahversorgungszentrums "Am Brauturm" (Gelände der ehem. Rose-Brauerei) in den letzten Jahren entscheidende Verbesserungen erzielt, so dass sich der Versorgungsbereich in seinen Strukturen und Angebotsbestandteilen sehr positiv präsentiert. Allerdings ist durch die neu hinzugekommenen Anbieter – darunter ein Discountmarkt sowie ein Vollsortimenter als Magnetbetriebe – eine spürbare Gewichtsverlagerung in südlicher Richtung zu verzeichnen. Hier befindet sich der Schwerpunkt der Nahversorgung. Der Bereich der Dülmener Straße weist dementsprechend einen Rückgang des Geschäfts- und Dienstleistungsbesatzes auf. Erkennbar ist hier bei den verbleibenden Betrieben sowie bei Neueröffnungen eine Tendenz weg von der Deckung des täglichen Bedarfs hin zu spezialisierten Sortimenten, welche auch ohne die Frequenz attraktiver Nahversorgungsmärkte in direkter Nähe aufgrund der guten Erreichbarkeit eine Existenzgrundlage finden können. Es handelt sich vorrangig um Produktsegmente längerfristigen Bedarfs. Als Beispiel sei hier das an der Dülmener Straße gelegene Geschäft für Kaminöfen zu nennen. Absehbar ist jedoch, dass die Tendenz zu einem Streubesatz und die feststellbare mäßige Kundenfrequenz eine Einbeziehung dieses Nordabschnittes in den ZVB nicht mehr rechtfertigen. Daher wird auch der Abschnitt an der Dülmener Straße im Unterschied zum CIMA-Abgrenzungsvorschlag nicht in den ZVB einbezogen. Im Gegenzug wird der Gewichtsverlagerung nach Süden dadurch Rechnung getragen, dass hier bereits heute gemischt geprägte Bebauung auf der Ostseite der Hervester Straße noch in den ZVB integriert werden soll.

Anbindung mit dem öffentlichen Personennahverkehr
Der ZVB wird durch den Linienbus 208, den Taxibus 207 und die Regionalbahnlinie 45 bedient. Der Haltepunkt Wulfen befindet sich unmittelbar am westlichen Rand des ZVB. Die Regionalbahn verkehrt hier im Stundentakt zwischen Dorsten Bf. und Coesfeld. Der Linienbus 208 bedient die Haltestellen auf der Hervester Straße im Halbstundentakt. Das Angebot wird durch den Taxibus 207, der bei Bedarf im Stundentakt fährt, ergänzt.

Begründung der räumlichen und funktionalen Abgrenzung Anhand der gegebenen Strukturen lässt sich feststellen, dass der Betriebsbesatz aller Erwartung nach im nördlichen Abschnitt der Hervester Straße dauerhaft noch bis etwa zum Gebäude nördlich der bestehenden Sparkassenfiliale so durchgängig bleiben wird, dass noch von einer Lage im ZVB gesprochen werden kann. Somit beginnt dort die Abgrenzung und setzt sich dann unter Berücksichtigung üblicher Grundstückstiefen nach Süden fort, und zwar weit überwiegend auf beiden Straßenseiten, da sich der relevante Betriebsbesatz entsprechend durchgängig vis-a-vis entwickelt hat. Hinzu kommt das revitalisierte Brauereigelände einschließlich direkt angrenzender, durch die Versorgungsfunktion direkt geprägter Grundstücksbereiche zwischen der Bahnlinie und der Hervester Straße. Wie dargelegt befindet sich hier der Kern des ZVB mit den umsatzstärksten Betriebseinheiten und der größten Angebotsdichte. Handelsbetriebe werden durch Freizeit- und Dienstleistungsanbieter sowie Gastronomie angemessen ergänzt.
Der für die Zentralität des Standortes bedeutsame Bahnhaltepunkt und seine Umgebungsflächen können mangels Einbindung in die bestehende versorgungsrelevante Bebauung bedauerlicherweise nicht in den ZVB mit einbezogen werden. Es besteht zwar eine vergleichsweise gute wechselseitige Erreichbarkeit zwischen den Versorgungseinrichtungen und dem Haltepunkt, die abseitige Lage verhindert aber eine Integration.
Südlich des Kristallisationsbereiches am ehem. Rose-Gelände ist durch die Betriebseinrichtungen der Metallwarenfabrik Kleinken eine eindeutige Grenzziehung programmiert, östlich dieses Betriebes erscheint aber als Ergänzung eine Einbeziehung der im Bestand gemischt geprägten Grundstücke entlang der Hervester Straße als sinnvoll. Südlich davon endet der ZVB an der Nahtstelle zur Wohnbebauung am Großen Ring.

Potenzialflächen
Großflächige Potenzialflächen kommen im Bereich des ZVB Alt-Wulfen nicht vor und werden voraussichtlich auch nicht zur Nachfragedeckung benötigt. Gemessen an der Zentralität des Nebenzentrums und angesichts der im „Schwester-Stadtteil“ Wulfen-Barkenberg vorgehaltenen Versorgungseinrichtungen ist absehbar kein besonderer Expansions- oder Neuordnungsbedarf gegeben. Nutzungswechsel oder -intensivierungen auf Bestandsgrund-stücken beiderseits der Hervester Straße sind denkbar und bieten ausreichenden Spielraum für attraktivitätssichernde Maßnahmen.

Entwicklungsziel
Ziel ist es, das Versorgungsangebot in Alt-Wulfen zu sichern und zu erhalten